주택을 인도받고 전입신고까지 마쳤다고 해서 그 순간부터 임대차의 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 효력이 언제 발생하는지 알아야 집주인의 채무나 주택 매매로부터 보증금을 보호할 때 불리한 상황을 피할 수 있습니다.
대항력은 요건을 갖춘 다음 날 발생
주택임대차보호법상 임차인이 주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 마치면 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 다만 효력은 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 발생합니다. 입주일과 전입신고일이 다르면 늦게 갖춘 요건을 기준으로 따져야 합니다. 예를 들어 5일에 입주하고 7일에 전입신고를 마쳤다면, 원칙적으로 8일부터 대항력이 생깁니다.
같은 날 설정된 근저당권은 주의
대항력이 다음 날 발생하는 만큼, 전입신고를 마친 당일에 주택에 근저당권이 설정·등기되면 임차인의 권리보다 앞설 수 있습니다. 계약 전에는 등기사항증명서에서 소유자와 근저당권 등 권리관계를 확인하고, 입주와 전입신고를 마친 뒤에도 등기부 변동이 있는지 살펴보는 편이 안전합니다. 전입신고만 하고 실제로 주택을 인도받지 않았다면 대항력 요건을 갖춘 것이 아닙니다. 반대로 실제 점유만 하고 주민등록을 하지 않아도 대항력은 생기지 않습니다.
자주 묻는 질문
계약서를 쓰고 전입신고만 하면 대항력이 생기나요?
아닙니다. 주택을 실제로 인도받아 점유하는 요건도 필요합니다. 계약서 작성이나 보증금 지급만으로는 대항력이 발생하지 않습니다.
전입신고한 날 근저당권이 등기되면 어떻게 되나요?
임차인의 대항력은 원칙적으로 다음 날 발생하므로, 같은 날 등기된 근저당권이 선순위가 될 수 있습니다. 등기 시점과 권리관계를 확인해야 합니다.