임대차계약서에 확정일자를 받았다고 해서 보증금 전액이 자동으로 보호되는 것은 아닙니다. 경매나 공매 때 다른 권리자보다 먼저 배당받으려면 확정일자와 함께 갖춰야 할 요건이 있습니다.
우선변제권은 세 가지 요건을 확인해야
주택임차인이 우선변제권을 얻으려면 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖춘 뒤, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이 요건이 모두 갖춰져야 경매·공매 절차에서 후순위 권리자나 채권자보다 우선해 보증금을 배당받을 수 있습니다. 확정일자만 있고 실제로 입주하지 않았거나 주민등록을 하지 않았다면 우선변제권이 성립하지 않을 수 있습니다.
선순위 권리와 전입 시점도 중요
우선변제권은 이미 설정된 근저당권 등 선순위 권리보다 앞서게 해주는 제도가 아닙니다. 계약 전에는 등기사항증명서에서 근저당권, 압류 등 권리관계를 살펴야 합니다. 또한 주택 인도와 주민등록에 따른 대항력은 요건을 갖춘 다음 날부터 발생하므로, 전입신고 당일 설정된 권리와의 순위가 문제 될 수 있습니다. 확정일자와 전입신고를 미루지 말고, 실제 입주 여부와 계약서 내용도 확인하세요.
자주 묻는 질문
계약 직후 확정일자만 먼저 받아도 되나요?
받을 수 있지만, 확정일자만으로 우선변제권이 완성되는 것은 아닙니다. 입주와 주민등록까지 갖춰야 하며, 권리 순위는 각 요건을 갖춘 시점과 기존 권리관계에 따라 달라집니다.
확정일자를 받으면 보증금 전액을 돌려받나요?
아닙니다. 우선변제권은 배당 순위에 관한 권리입니다. 선순위 채권이나 주택 매각대금 규모 등에 따라 보증금 전부를 배당받지 못할 수도 있습니다.